1． 优先权保护的建筑工程价款范围如何界定？是否仅包括农民工工资？利润是否在优先受偿范围内？

【问】我司承包的工程，法院判决我司工程款享有优先权。但是，业主进入破产程序之后，清算组工作人员告知我司，仅有农民工工资部分享有优先权。清算组的这一说法是否正确？

另外，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第3条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约造成的损失”。实践中，对享有优先权保护的建筑工程价款不包括承包人因发包人违约造成的损失一项没有争议，但对于是否包括承包人的应得利润存在争议，请问，享有优先权保护的建筑工程价款范围应如何界定，是否包括承包人的应得利润？

【答】关于享有优先权保护的建筑工程价款范围的界定，应结合《合同法》第286条和《批复》第3条加以确定。

住房和城乡建设部《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》第5条规定，建设工程价款由成本（直接成本、间接成本）、利润（酬金）和税金构成。根据该条规定，一般来说，工程价款可分为四个部分：

一是直接成本，又称直接费，包括定额直接费、其他直接费、现场管理费和材料差价。其中，定额直接费又包括人工费、材料费和施工机构使用费三部分。

二是间接成本或称企业管理费，包括管理人员工资、劳动保护费等十多项。

三是利润，由发包人按工程造价的差别利率计付给承包人。

四是税金，包括营业税、城市建设税、教育费附加税三种。

这四部分构成工程价款的整体，缺一不可。在实践中，建设工程价款的表现形式有工程估算价、设计概算价、施工图预算价、施工预算（概算）价和竣工结算价五种。《合同法》第286条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价。未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。《合同法》第286条的立法精神是保护建筑施工企业被拖欠的工程款，主要是工人的工资、材料费机械费等有关投入、承包人的管理费和正常的利润。利润是工程价款的重要组成部分，显然应享有优先受偿权。

《批复》第3条则实际上解决了实践中的两个疑问：一是承包人垫资款是否享有优先受偿权；二是承包人因发包人违约造成的损失是否享有优先受偿权。《批复》尊重现实，将垫资款纳入承包人的优先受偿权的范围，明确规定建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的材料款等实际支出的费用。同时将承包人因发包人违约造成的损失予以排除。

综上，享有优先保护的建筑工程价款的范围可以界定为，如指已竣工工程，应指竣工结算价，未竣工工程则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款，所以优先受偿范围并非仅指农民工工资。同时，还包含承包人的正常利润，也包括承包人的垫资款，但不包括承包人因发包人违约造成的损失。

2． 施工人在建设工程施工合同无效的情况下是否还享有工程价款优先受偿权？工程无法如期竣工的情况下工程价款优先受偿权的法定期间如何认定？

【问】建设工程施工合同被认定无效，施工人还能不能依据合同法第二百八十六条之规定，主张工程款的优先权？在工程因多次停工而无法如期竣工的情况下，发包人有关施工人行使优先权超过六个月的法定期限的抗辩理由能否得到支持？

【答】工程款优先权是合同法第二百八十六条赋予建设工程施工人的一项法定优先权，目的是保障施工人能够及时取得工程款。建设工程施工合同被认定无效，并非排除适用合同法第二百八十六条的条件。只要工程款数额能够确定且不违反法律规定，施工人的优先权即受法律保护。发包人以建设工程施工合同无效为由，主张施工人对工程款不享有优先权的观点不能成立。

发包人以施工人行使优先权有六个月的法定期间，应当从合同约定的工程竣工时间起算，但以施工人起诉时已经超过了六个月为由，主张其行使优先权因超过法定期限而不应得到支持的观点，并非在任何情况下都能够成立。因为，按照这种观点，如果由于工程多次停工，超过原约定竣工时间六个月才竣工或者至发生争议时尚未竣工，则施工人即不问原因地丧失对工程款的优先受偿权，明显与合同法第二百八十六条的规定相悖。故对于此种主张，人民法院不应予以支持。

3． 建设工程优先受偿权的行使是否以工程竣工为条件？

【答】建设工程优先受偿权的行使不以建设工程是否竣工为限。建设工程价款的优先受偿权是以发包人欠付工程款为前提的，所以即使工程未竣工，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人就可以依照法律规定的程序主张工程价款优先受偿权。这样理解，有利于保护农民工的利益，也符合立法本意。但是如果因承包人自身原因导致施工质量不合格或工程进度未按约定完成的，就无权要求发包人支付工程款，相应地其也不能行使工程价款的优先受偿权。

4． 烂尾工程是否享有优先权？如有，承包人行使工程价款优先受偿权除斥期间的起算点？

【答】最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]42号）第26条规定，“非因承包人的原因，建设工程未能在约定期间内竣工，承包人依据合同法第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响；承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程合同约定的竣工之日起计算；建设工程合同未约定竣工日期，或者由于发包人的原因，合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的，承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算”。

故烂尾工程仍享有优先权。优先权的6个月期限，应该从工程停工之日（终止履行之日）开始计算。建设工程之所以烂尾，多数情况系建设单位资金短缺所造成，工程款的优先权就显得尤为至关重要。故在工程停工烂尾之后，不可以不闻不问，而应及时采取法律手段，避免优先权丧失而造成血本无归的结果。

5． 土地是否为建设工程优先受偿权的客体？

【答】土地不是优先受偿权的客体。在我国实行“房地一体主义”，如果承包人行使工程款的优先受偿权，对这个在建工程进行拍卖的话，房地是一体拍卖的，地和房子拍卖的全部款项是不是都可以作为承包人工程款的补偿，保证其受偿的范围。这是在司法实践中比较常见的问题。要对这一问题作出准确的回答，我们必须结合合同法第二百八十六条的立法目的以及建设工程优先受偿权的性质来进行考察。建设工程优先受偿权是法定优先权。合同法第二百八十六条规定的原因在于，承包方在整个建设的过程当中，承包人的建筑材料和劳动力已经物化在在建工程当中，它的所有的投入就转化为在建工程，他的投入在权利的标的物当中，在物的所有权的转化中转化为在建工程，已经和在建工程不可分离了，因为这个原因，所以基于所有权的转化方式对在建工程享有优先受偿的权利。作为土地来讲，是建设工程的一个载体，但是对于土地这一部分，承包方没有任何的投入，或者说承包方的建筑材料也好，劳动力也好，并没有物化在土地上，从这个角度来讲，从立法的背景和出发点来看，土地不应该作为建设工程优先受偿权的客体。

【批注】需要注意由此产生的一个问题是，由于建筑物拍卖时，是房、地一体拍卖，由于银行对抵押的土地拍卖价款有优先权，而施工企业仅对建筑物本身的拍卖价款有优先权。那么，如何评估土地价格、如何评估不含土地的房屋价值，就变得十分关键。我们碰到过多起案例，在银行方面的操纵下，评估公司有意抬高土地的评估价、压低建筑物的评估价。拍卖之后，在切分拍卖价款时，因土地评估价高，银行方面清偿的数额多；而施工单位仅在建筑物本身的拍卖价款内享有优先权，分得的价款就相应被压低。

因此，在拍卖过程中，承包人应做好法院、评估公司的工作，也要准备好相应证据，比如相邻地块在近些年的土地成交价等，避免人为干扰而造成利益受损。

6． 建设工程优先受偿权的行使是否受合同效力的影响？

【答】建设工程的优先受偿权的行使是否受合同效力的影响，这一问题理论界存在很大争议。一种观点认为，根据担保物权的权利特性来看，建筑工程款优先受偿权作为担保物权之一种，仍然具有对主债权——建设工程款的依附性，建筑工程款是否依法存在决定了该优先受偿权的存在与否。若建筑施工合同无效，发包方应当支付工程款的约定也应无效。虽然承包人付出了相应的劳动，应当获得相应的报酬，否则有违民法的公平观念；但施工合同无效后，承包人获得报酬的权利性质发生了改变，不再是依据合同享有的约定之债，而成为依法享有的获得损失赔偿的权利，该项权利是法定的权利。就建筑工程款优先受偿权的立法目的而言，是法律为了保障承包人约定债权的实现而设置的担保物权，施工合同无效后，承包人约定债权亦不存在，对约定债权担保的优先受偿权亦不应当继续存在；另一种观点认为，建设工程施工合同无效，但工程质量合格的，承包人可以依照建设工程施工合同纠纷司法解释第二条的规定，主张工程款，故其当然享有工程价款优先受偿权。笔者认为，建设工程施工合同无效，不应影响优先受偿权的行使。建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。因为在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当支付给工人的工资和其他劳务费用。根据最高人民法院批复第三条的规定，建筑工程款包括了承包人为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支付的费用。在无效建筑工程合同中，上述有关费用也已实际发生，应当由发包人予以支付。结合其立法目的来看，我们认为，即使合同无效，该笔费用亦应享有优先受偿权。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

(2002年6月31日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)

上海市高级人民法院：

你院沪高法(2001)14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

二○○二年六月三十一日