〖案情〗

东华建筑技术集团有限公司是一家名闻遐迩的建筑工程公司。2011年以总承包方式承接南通一别墅项目建设施工任务。工程造价约1.7亿元。工程施工过程中，建设单位常德置业有限公司很少能够按照合同约定及时支付工程款，项目施工断断续续。2013年春节前，应付工程进度款1700多万元，常德置业实际仅支付30万元，这一点钱还不够施工单位发民工工资。多次催款未果，春节后东华公司函告常德置业后正式停工。

停工后，笔者提醒东华公司项目总经理关先生注意停工后，开发商可能无法支付工程款的风险。关总很自信地说，“这个项目甲方的定位不行，别墅定价过高，2万多元一平米的单价，当地人不接受。预售到现在差不多一年，除了2012年下半年为了套现，以假按揭方式^〖注〗销售了十几套之外，一套别墅也没有卖出。剩余的房子，哪怕是一半价，也远远不止我们的工程款，所以不用特别担心。反正现在我给他们停在那里，给钱我就干，不给钱我就不交房”。

笔者见多了社会的阴暗面，提醒关先生这样并非万全。也许是传统文化的影响，国人对诉讼下意识里有一种回避的心理，总认为“吃官司”是一个不好的事情；也许是关先生认为双方的关系还没有紧张到这一步，说不定甲方能从其他渠道筹措到资金，渡过这个难关，对项目复工还抱有希望。最终，关先生没有听从律师的建议，决定以不变应万变，工地派几个人维持现状，等待甲方恢复元气。

意想不到的事情发生了。2013年7月的一天，关先生突然来电，“李博士，常德置业的程老板跑了”。笔者第一反应是，“房子怎么样”？关先生答复道，“51套别墅全部卖掉了，全都办好了网签手续，单单剩下一套不能卖的会所。”问工程款缺口多少，称至少完成1.4亿元，才拿到1个亿，缺额4000万元以上。

（笔者注：本案中前述“假按揭”是建设单位解除资金困难的一种常见手法。其实质是开发商将房屋销售给自己的员工、亲戚或其他可靠的人。房屋买受人支付20%的购房首付款，剩余80%款项通过银行按揭方式支付给开发商。实际上这个20%的预付款是开发商自己提供的，日后也由开发商逐月向银行归还贷款本息。在无法通过在建工程抵押贷款的情况下，开发商通过这个方式利用了银行的部分资金，毕竟从银行借钱比民间借贷的利率要低得多。缺点有两个方面：一是额外承担了房屋交易过户的税金和各项费用；二是房屋登记在别人名下，总归有一定风险）。

〖分析与建议〗

此前常听说包工头跑路的事情。个人挂靠承包的项目，等工程款拿得差不多，包工头一走了之，留下一堆债务和烂摊子给被挂靠的企业来收拾。但是，开发商跑路，而且跑得这样彻底，将所有房屋卖光走路，这还是第一次碰到。

承包人所建造的房屋，是工程款落实的根本。由于合同法第二百八十六条规定承包人享有建设工程优先受偿权，在工程完工后六个月内，如果发包人不支付工程款，承包人申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。即使发包人将房屋抵押给银行，房屋拍卖后所得价款优先支付给承包人，有余额再支付给银行。

但是，工程款优先受偿权不能对抗已经支付大部分售房款的购房客户。房屋如果已经出售，小业主的房屋不能被执行。开发商又没有钱、没有房子，打赢官司，工程款如何能收回？开发商的账户上不可能放几千万的资金等法院来执行，办公设备、车辆等也值不了几个钱。

所以，对于施工单位来说，在合同履行过程中，一旦建设单位支付迟缓、屡屡不能兑现付款承诺，施工单位应有足够的戒心，应密切关注建设单位房屋销售的状况。按照道理，每个地方的房地管理部门都会网上公示项目的销售情况，很方便可以查询到项目有多少套可销售房源，操作应该是非常简便的（以上海为例，要查询开发项目的房源情况，可以登录官方网站http://www.fangdi.com.cn/的房源查询，即可了解相关项目的销售情况。这个网站24小时更新，因此信息还是比较可靠准确的）。如果建设单位的销售量突然变化，而仍然拖欠工程款的话，就要问一下：如果是真销售，为什么不支付工程款；如果是假销售，开发商是否有赖账的可能。

当然，前述案例中，在发现对方网签合同销售几十套别墅后，立即采取措施还是有办法可想的。比如立即起诉，查封开发商的账号，申请调查网签房屋的真实交易情况，比如何时订立合同、什么时候支付房款、支付了多少比例、是否有银行付款凭证、是否开具了发票等；几十套别墅，上亿元的买卖，仓促之间对方想一下子炮制得非常完备，恐怕也有难度。如果只有合同，没有真实的款项支付交易行为，显然是假借订立合同转移财产达到赖账的目的，这样的合同是可以被撤销的。

〖相似案例一〗

上海长兴建筑集团有限公司为临仙置业有限公司承建住宅楼工程。施工过程中，临仙置业支付了40%左右的进度款，还欠付约3000万元左右。2012年12月的一个星期四，长兴建筑的负责人韦总与笔者聊起如何催收欠款事宜，提及“临仙置业的销售情况最近突然好转，上周就卖了60多套，房屋销售了就能支付我们的工程款”。笔者的第一反应是不可能。临仙置业的这个项目笔者还是有所了解的，从开盘到现在半年多才销售80套，最近一个星期凭什么突然卖出60套。

笔者提醒韦总，突然大量销售不是好消息，而是极为危险的信号。请务必查清楚对方最近有什么营销政策，房屋销售给谁。韦总与甲方工作人员关系还可以，很快从内线得知，临仙置业最近的60多套房屋都是卖给董事长程某的子侄等亲戚。

意识到危险之后，韦总三五天内就提起了诉讼，并对余下不多的房屋（也仅有60来套）采取了保全措施。

事后证明，韦总及时起诉是非常明智的举措。原来，临仙置业的董事长程某在宿阳投资的一个2.5亿元的项目失败，澳门赌博又输掉2亿元（确然如此，程某及其身边的人包括他的法律顾问都是如此对外宣称）。在债权人的催逼下，程某不得不大量变卖财产以清偿债务（程某自己家的一套3000万元的住宅，也被迫转让给债权人；看来这些债权人委托的讨债公司很厉害）。如果韦总犹豫不决，坐视对方将所有房屋销售一空，日后开发商没有钱、没有房子，工程款收取的风险不问可知。

〖相似案例二〗

某游艇俱乐部兴建办公楼。旭日公司承接该办公楼的外立面幕墙工程。前期工程款均已支付，仅剩余质保金35万元，分五年支付，前面四年建设单位一直都没有返还。当事人由于轻忽而没有及时采取措施。五年时间临近届满，委托律师再去追索时，对方公司已经销声匿迹。可能有当事人想，这么大的房产公司，不可能为几十万元去关门，但今天就碰到这样一个活生生的案例（也许对方的游艇俱乐部经营不是非常成功，办公楼和游艇码头等设施建成后收入很低，为节省成本或者为抵赖一些债务，完工几年后就关门大吉）。所以说，拖欠款项时，无论如何不能数年不过问；及时追索不仅有诉讼时效的考虑，也可防止对方公司关门一走了之。